송내 이데아 시티 오피스텔 분양가 &송내역 오피스텔 이데아 시티 위치
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요즘은 다양한 상품들이 소비자의 선택을 기다리고 있습니다.
요즙부동산 오르지 않은 게 없고, 앞으로도 오를 이유들이 많은 상황입니다.
오늘은 송내 이데아시티 주거형 오피스텔을 바라보는 입장에서
접근해보기로 합니다.
부동산은 필요한 사람에게는 주거와 투자를 만족하기도 하고,
삶의 질을 높이기도 합니다
많은 분들이 아파트를 취득 후 일정한 수익을 얻기 위해 오피스텔을 투자합니다,
그리고 아파트와 다른 오피스텔 특성상 명함이 다르게 비치기도 합니다
송내이데아시티오피스텔은 1룸이나, 1.5룸이 아닌
방 3 화장실 2로 기존의 오피스텔과는 크기부터가 다릅니다
대부분의 송내역오피스텔들은 소형의 작은 평형으로
잠시 머물다가 가는 오피스텔로 , 주거의 개념으로는
거리가 멀어 보입니다.
즉 가족들이 거주하기에는 한 게가 있습니다
송내역이데아시티는 주거형 오피스텔로 보통 아파텔이라고 부릅니다
보통 1룸이나 1.5룸 의오피스텔 투자 시에는
1 입지
2 업무지구
3 상업지역에 위치한 곳의
오피스텔을 선택해야 공실이 적어서 원하는 수익을 얻기 쉽습니다
혹 시투 자하였는데 오피스텔은 별로예요 하는 분이 있다면
한 번쯤 생각해보아야 합니다.
잘 선택하고 매입하였는지?
그리고 그러한 위치인데 , 공실이나 수익이 나지 않는다면
천천히 검토해 보세요
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그리고 크기에 따라서 투자를 할 때 신중해야 합니다.
1룸이나 1.5룸은 상당이 많이 분양을 하고
있으며 위치도 다양합니다
간단하게 말한다면 소형 오피스텔 투자는
1 역세권,
2 대기업 수요가 많은 곳
3 일자리가 많은 곳,
4 상업시설이 잘 발달된 곳에 투자를 (선택)하여야 합니다
즉
오피스텔은 투자로서 별로예요 하시는 분들은
오피스텔을 투자할 때 내가 선택한 오피스텔이
이러한 입지여건에 딱 맞아떨어져야 하는데 그렇지 못하는 오피스텔을
선택했을 가능성이 높습니다.
좀 더 세부적으로 접근해보면
만약 1룸이나 1.5룸이라면 즉 소형 오피스텔을 투자한다면
즉 초보 투자자라면 도심지의 오피스텔을
선택하여야 유리합니다.
도심 지중 서울을 기준으로 한다면
대표적인 업무타운 지역으로
광화문 , 용산, 테헤란로, 여의도, 강남 등
업무타운 밀집지역이 유리합니다.
그렇다면 영종도 투자는 어떨까요?
영종도는 고정 수요가 인천공항직원들로 한정되어 투자매력이 떨어집니다.
누군가 다른 주변의 수요도 있다고 말할 수도 있으나,
냉정히 말해서 매력이 떨어집니다.
그리고 아파텔(방 3개)은 도심에 위치해야 좋습니다 너무나 당연합니다
이때는 교통, 편의시설, 학교, 학원, 공원이 있으면 좋습니다
만약 분양받는 오피스텔(아파텔)을 투자한다면
신도시를 노려보는 게 좋습니다.
신도시의 오피스텔은 대출이 유리하고 원금+이자 부분에서
유리합니다.
보통 대출은 5년 단위로 갱신합니다(차이가 있을 수 있음)
만약 아파트는 대출을 받으면 원금 +이자를 준비해야 합니다.
그러나 오피스텔은 원금과 이자를 동시에 상환하지 않고
이자 부분에 한하여 먼저 이자만 내기 때문에
이러한 금융 조건을 활용하는 것도 좋습니다.
오피스텔은 내용연수에 따라 수익률이 변화합니다
업무지구인 광화문의 오피스텔은 원룸 형태가 약 86% 정도 차지합니다.
따라서 오피스텔 밀집 지역에서는 이들끼리 경쟁이 치열합니다
대부분 이들의 경쟁은 오래된 오피스텔과, 신규 오피스텔의 경쟁은 불가피합니다,
또한 관리비 문제가 수요자들의 선택에 변수로도 작용합니다
평균적으로 오래된 오피스텔과 신규 오피스텔이 경쟁한다고 볼 때
투자자 입장에서는 어느 것을 선택하고, 어느 정도의 선에서 갈아타야 할까요?
강화 문의 오피스텔은 수익 싸이클로 볼 때 오래된 오피스텔일수록 수익률이 떨어집니다.
이유는 간단합니다,
그렇다면 어느 정도 선에서 바꿔 타기를 해야 할까요?
오피스텔의 사이클을 보면 약 15년 정도 됩니다.
그 이상된 오피스텔은 특별한 개발 이슈가 없다면 추천드리지 않습니다.
그래서 이왕이면 오래되지 않은 오피스텔을 투자하기를 추천드립니다
오피스텔은 약 10년~12년 정도 되면 하향으로 수익이 떨어집니다.
따라서 그 정도가 된다면 갈아타기를 추천드립니다.
예를 들어서
광화문의 18년 된 원룸 오피스텔과 강남의 5년된 원룸 오피스텔을 비교하면
아래와 같습니다.
| 비교 | 강남 | 광화문 |
| 보증금/월세 | 3억 / 95만원 | 3억 / 85만원 |
| 년식 | 5년 | 18년 |
투자자 입장에서는 같은가 격 대비 어느 것이 나은가요?
세입자 입장에서는 어느것이 나은가요?
결과적으로는 임차인들은 강남의 5년의 월세 95만 원짜리를 선호합니다.
이것이 현실입니다.
따라서 월세도 많이 받으면서 오랫동안 수입이 보장되는 곳이
유리합니다.
즉 오래된 오피스텔은 신규 오피스텔에 월세뿐만이 아니고, 선호도 측면에서도
떨어집니다.
따라서 너무 오래된 오피스텔 투자는 생각을 잘하여야 합니다.
서울 안에서도 이렇게 경쟁이 일어납니다,
나도 오피스텔 투자하고 싶어요
그런데
1억 미만으로 어떻게 투자하를 하나요?
ex) 원효로 1,2,3 가를 어떻게 1억 미만으로 투자하나요?
현재 원효로 1,2,3 오피스텔 1.5룸의 매매가는
3억5천~ 4억5천으로 형성되어 있습니다.
이때 GAP투자를 하면 됩니다.
현재 이곳의 1.5룸은 전세 가격이 2억 5천~3억입니다.
따라서 1억으로 전세를 끼고 투자하시면 됩니다.
이것이 오늘 이야기의 핵심이 될 수 있습니다.
1룸이 월세 위주의 상품이라면
1.5름과 2룸 오피스텔 등은
월세뿐만이 아니고, 전세를 활용할 수 있는
성격이 다른 물건임을 말하고 있습니다.
이해가 가시나요?
영등포의
3억 1룸 오피스텔이 -----> 월 100만원 월세 수익이 날때 (년 1200만 원)
4억~ 1.5룸 혹은 2룸-----> 전세 활용하여 사서 4억이 6억이 됩니다.(1억~2억)
여기에는 몇 년 치의 월세수익을 커버하고도 더 나은 가격과 가치가 상승되어 있습니다.
즉 몸값이 상승하였습니다.
#송내이데아시티오피스텔은 투자자의 투자성향에 따라 선택이 달라집니다
즉 일반 임대사업자로 할지 주택임대사업자로 할지는
투자자가 선택하면 ㄷ됩니다
이 부분은 다시 한번 글을 올려보겠습니다
오늘은 투자로서의 오피스텔입니다
대부분 투자를 못하는 것은 돈이 없거나, 부정적이거나
충분한 공부가 아닌 남이 하는 말을 듣고,
자기 이야기인 것처럼 하는 분들의
공통된 물음이 있습니다.
오피스텔도 주택수에 포함된다 ()
주택임대사업자 재미없어요(잘못된 곳에 투자)
일반 임대사업자 등록 이제 못하지 않나요(어느 별에서 왔나요)
종합부동산세 포함되지 않나요(돈 버는데 세금은 당연하지 않나요))
주택임대사업자 폐지되지 않았나요(제발 경제신문이라도 보세요)
어차피 이런저런 핑계를 대면서 투자하지도 않을 거라 생각하고
여력도 없는 분들이 있을 수도 있습니다.
하지만 투자를 하려는 사람들에게 , 혹은 그들의 지인들에게
잘못된 정보를 주어서는 안 될 것 같습니다.
*주택수 포함 여부와 투자가치는 별개입니다.
다시 말하면 빌라든, 아파트도 주택수에 포함됩니다.
다시말하면
주택임대사업자를 내면 됩니다.
투자가치가 있는 오피스텔을 주택수 여부와 결부하는 것은
이유 없는 이유일 뿐입니다.
역세권
상업시설 밀집지역
일자리 많은 곳
대기업 수요 등
공통적으로 사람들이 모이는 곳에
투자하라고 말하고 있습니다
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